2007年07月01日

室内は見れない!?

投資用物件は基本的に賃貸中であれば室内を見ることができません。

満室賃貸中であることは良いことなんですが、室内の状況は図面でしか確認できないので多少の不安は残るかもしれません。

賃貸の営業などをやっているとお客さんをつれて賃貸アパートなどに内見にいくことがあります。

いろいろなマンションやアパートのワンルームなどを見ているとそれぞれに特徴があり、なかにはとても状態の悪い物件などもあります。

1階が地下に潜っているような物件のなかには・・・カビがとにかくひどい!!

間取り図面では広く感じる物件でも・・・洗濯機置場がない!!

などなど、見落としがちな問題点もあるのです。

投資用アパートを探す際には空室があれば内見することもとても重要ですね。

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2007年05月13日

妙なアパート!?

都内の物件を案内しているといろいろなアパートを見ることができます。

特に都内の物件はアパートの規制が厳しく、不動産業者もあらゆる方法で規制を逃れ建築しています。

敷地延長物件などは安全条例などによりアパートの規制も厳しく、場合によっては共同住宅すら建築できないような土地もあります。

敷地延長型の土地の新築アパートでよく見かけるのが、1階にアパート全ての入口を設けているケースです。
要は2階建てのアパートなのですが、2階の部屋へは1階にある玄関から階段を上がり部屋があるような間取りです。
1階に4部屋、2階に4部屋のアパートだと1階に8つの玄関扉が並んでいるのです。単純に建物だけを見たらとても妙なアパートです。
一般の方が見たら、なんでこんな造りにしているんだろうと思われるかもしれませんが、その造りでないと許可が下りないんですね。

よくお客さんにも整形地と比べ価格が安い敷地延長の土地を購入して共同住宅を建築して投資用として保有しようと考える方もいらっしゃいますが要注意ですね。

安い土地を買ったはいいけど共同住宅が建築できないとなると全く投資用としての意味を成しませんから・・・


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2007年02月25日

アパートローンの注意点

アパートローンについてです。

アパートローンは住宅ローンと違い、金融機関にもよりますが、長期での借り入れはできません。

住宅ローンの場合、購入者が自宅として住むためのローンですから、基本的には新築であろうと中古であろうと一般的に最長で35年のローンが組めます。年収に返済比率35%をかけた金額が、年間の支払額の限度になります。

例えば、年収500万円ですと35%をかけた175万円以内の返済までがローン返済額の上限です。各金融機関の審査金利での借入れの年間返済額が175万円を超えることができないということになります。

アパートローンの場合、収益物件の収益を中心にローンを組み立てるので、中古アパートのように築年数が経過している物件については各金融機関で設定しているアパートの建物の耐用年数から経過年数をひいた期間しかローンを組めないことになります。
アパートの構造にもよりますが、一般的には木造のケースが多いと思います。

金融機関によってまちまちですが、木造では短いところで20年、長いところでは30年となっています。ですから例えば25年を耐用年数と設定している金融機関では築年数10年が経過しているアパートであれば15年しか組めないことになります。

期間が短くなれば月々の支払いも多くなりますから収益はあっても返済で終わってしまうといったケースにもなりかねません。

アパートローンを利用する際の一番気をつけないといけない点です。
収益と返済のバランスをよく比べてみましょう。


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2007年02月23日

一棟売アパートのポイント

アパートを購入するときのポイントについてです。

一棟売アパートを購入するときの注意点はいくつかあります。

利回りだけにとらわれず、物件の特徴を良く理解した上で失敗のない不動産投資をしましょう。

@利回り
収益物件である以上、利回りは一番のポイントになります。
アパートの利回りは満室での表面利回りで7%〜9%くらいです。
ただ、表面利回りは固定資産税、都市計画税、管理費、ローン返済等の雑費が控除されてないので、注意が必要です。
特に銀行ローンでの購入は住宅ローンのように35年などの長期での借入れができないので月々の返済額によっては収益がまったくあがらないケースもでてきます。
アパートローンに関しては次回ご説明します。

A立地条件(収益物件として)
収益物件は賃貸人がいてはじめて成り立つ事業です。立地条件によっては賃貸人がまったく入らないケースもでてきます。
特に周辺環境や駅からの距離など不動産の立地条件は様々ですが、収益物件としてのポイントは駅からの距離と、コンビニ、スーパー、商店街などの周辺施設でしょう。
入居者からの視点で入りやすい物件を探すのが重要です。

B立地条件(将来性として)
収益物件も年々建物は古くなってきます。経過年数が賃料設定に与える影響も大きいです。
立地条件として、先々の転売も視野に入れてみるのもひとつです。アパートの建物は必ず経年劣化し価値は下がりますが、土地の価格は相場によるので上昇する可能性もあります。
立地条件によって将来、戸建用地として売却できる可能性もあります。将来的なことを考えるのであれば、接道状況や土地の形なども重要になってきますね。

C建物の状況
新築であれば建物も新しく問題はないでしょう。間取りも最近の賃貸状況に応じた造りになっています。
問題は中古物件です。中古アパートは価格が安いのも魅力のひとつですが、その分建物の状況次第では、購入後の修繕で結構費用がかかったりします。
また、間取りを見てみるとやはり古い物件であればあるほど、昔の造りになっています。
利回りだけにとらわれずに建物の状況もよく確認しましょう。

アパート経営をする際の物件選びは特に以上の4点を注意してみて下さい。


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2007年02月14日

首都圏のアパート事情

それでは首都圏、都内、横浜周辺のアパート事情はどうなっているでしょうか??

最近では新築アパートなどの物件もでています。

傾向としては、不動産業者が土地を仕入れて、アパートを建築し、新築一棟売アパートとして物件化するケースが多くなっています。

不動産業者からすれば、敷地延長物件や道路が狭く車で入れないような土地、階段でしか入れないような土地のような、土地の価値が低い物件は安値で仕入れられるため、アパートを建築し投資用物件として販売すれば結構利益が取れるのです。

例えば・・・

階段で車が入れないような土地を坪50万円で40坪仕入れるとします。土地の仕入れ価格で2,000万円ですね。
6室あるアパートを2,500万円で建築します。総額4,500万円です。
1室平均60,000円の想定賃料で年間収益432万円ですね。
利益を1,000万円のせて5,500万円でも年間表面利回りは約7.8%になるわけです。

このようにアパートは購入者が住むわけではないので、賃料収入が見込める場所であれば多少難ありの土地でも売れてしまうのです。

ただこれは一般の方が土地から購入してアパートを建てようとしても銀行が融資してくれませんので注意して下さい。
アパートローンは収益性を重視しますので、これから建築となると難しいですね。ですから新築アパートの建売が売れるのでしょう。

最近では首都圏の新築アパートの利回りは7%〜8%くらいでの設定で販売されています。なかなか道路付けがよく、整形地の物件は少ないですけど・・・

中古アパートもありますが、なかなか駅近でいい物件は少ないですね。利回りもまちまちで築年数にもよりますが、築浅であれば8%〜9%くらいが相場でしょうか。

土地の価格がありますからそんなに大きくは値下がりしない傾向にあります。

むしろ場所さえ間違えなければ、この先の不動産相場によっては売却益も得られる可能性が多分にありますね。


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2007年02月12日

アパート投資のメリットとは??

アパート投資についてです。

収益物件の中で、居住用のワンルームなどで収益を上げるには区分所有マンションや1棟売りマンション、または1棟売りアパートに投資する方法があります。

ではアパートに投資するメリットは何でしょうか?

一般的に区分所有のマンション1室への投資は投資資金を抑えられますが、一度でも賃貸人が出て空き部屋になってしまうと収益がまったくあがりません。収益があがらなければ投資の意味はまったくありません。

また、新築のワンルームマンションは販売価格はおよそ4%〜5%程度の利回りで設定してありますので長期で所有しない限り短期での転売は大体損をしてしまう傾向にあります。

単純に5%で投資資金を回収するのに20年かかるわけですから・・・もちろん経過年数によっては賃料も下げざるおえませんしね。

投資資金を回収できればあとは売却益が生まれますね。
投資資金が少なくてすむのもワンルームマンションへの投資の魅力ともいえます。

不動産価格が上昇傾向にあるといっても、賃貸相場が連動するわけではないので売却の際、販売価格をあげると利回りは必然的に低下してしまいます。ですから、不動産投資にうまみがなくなってしまうのです。投資用ワンルームマンションの欠点ですね。

その点、1棟売りのマンション、アパートは土地の所有権もありますから、何年経過しても土地価格は残ります。
不動産相場の上昇によって土地価格が上昇すれば必然的に投資用としての利回りは下がりますが、そのほかの用途(戸建用地として売却するなど)での売却が可能です。
先々の不動産相場がどうなるかはわかりませんが、立地条件さえ誤らなければ、収益のほかに売却益を得ることもできそうですね。

空部屋が出る可能性はありますが、すべてが空部屋になる可能性はほとんどないでしょうから、1部屋空がでても収益はあがりますね。

では1棟売りのマンションとアパートの違いはなんでしょうか?


もちろんマンションであれば構造は鉄骨もしくは鉄筋コンクリートになりますので、資産価値は高いです。賃料もアパートよりは高めに設定できます。ですからもちろん販売価格も高いです。
都内、横浜などの首都圏では築年数にもよりますが、最低でも1億円からでしょうね。

アパートであれば投資資金も抑えられますので、一般の方でも投資しやすいと思います。


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2007年02月11日

不動産投資とは??

最近では一般の人たちにもとても人気となっている不動産投資。

不動産投資といっても物件の種別によってはいろいろな方法があります。

マンション1室を購入し賃貸にだす方法、オフィス・店舗系のビル、マンション1棟を購入する方法、またアパート1棟を購入する方法等。

それぞれの特徴としては・・・

【マンション1室(区分所有)への投資】
比較的投資資金を抑えられます。最近では新築のワンルームの投資用マンションなんかが数多く建築されていますね。
最近では新築での分譲価格は表面利回りで4%〜5%くらいですね。

※表面利回りとは満室時の予想年間賃料を販売価格で割った利回りです。固定資産税や管理費等の諸費用は控除されていません。

【オフィス・店舗系ビルへの投資】
ビジネス街などではよく投資用の1棟売りのビルなんかがあります。
場所によってはかなり高額になるので、なかなか投資は難しいですね。しかもオフィスはテナントが長期に渡って借りてくれる反面、一度空きがでると条件によってはなかなか決まらないのも難点です。ただ、賃貸に出すときの賃料設定は比較的高めです。特に1階飲食店舗なんかはとても高い賃料が期待できます。

【マンション1棟への投資】
1棟売りのマンションなんかも最近では多いですね。
マンションは構造が鉄骨や鉄筋コンクリートなどで建築されている為、価格も比較的高いです。マンションは防音やオートロックなど、その仕様によっては賃料も高く設定でき、資産価値も高いですね。

【アパート投資】
マンションと同じ、居住用のワンルームなどの賃貸収入を得る事ができます。マンションと比べ構造は木造が一般的なので比較的投資資金は抑えられます。最近では1棟売りの新築アパートなどもありますね。

様々な方法がありますが、ここでは比較的一般のサラリーマンの方でも投資しやすいアパート投資を紹介したいと思います。


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