一棟売アパートを購入するときの注意点はいくつかあります。
利回りだけにとらわれず、物件の特徴を良く理解した上で失敗のない不動産投資をしましょう。
①利回り
収益物件である以上、利回りは一番のポイントになります。
アパートの利回りは満室での表面利回りで７％～９％くらいです。
ただ、表面利回りは固定資産税、都市計画税、管理費、ローン返済等の雑費が控除されてないので、注意が必要です。
特に銀行ローンでの購入は住宅ローンのように３５年などの長期での借入れができないので月々の返済額によっては収益がまったくあがらないケースもでてきます。
アパートローンに関しては次回ご説明します。
②立地条件（収益物件として）
収益物件は賃貸人がいてはじめて成り立つ事業です。立地条件によっては賃貸人がまったく入らないケースもでてきます。
特に周辺環境や駅からの距離など不動産の立地条件は様々ですが、収益物件としてのポイントは駅からの距離と、コンビニ、スーパー、商店街などの周辺施設でしょう。
入居者からの視点で入りやすい物件を探すのが重要です。
③立地条件（将来性として）
収益物件も年々建物は古くなってきます。経過年数が賃料設定に与える影響も大きいです。
立地条件として、先々の転売も視野に入れてみるのもひとつです。アパートの建物は必ず経年劣化し価値は下がりますが、土地の価格は相場によるので上昇する可能性もあります。
立地条件によって将来、戸建用地として売却できる可能性もあります。将来的なことを考えるのであれば、接道状況や土地の形なども重要になってきますね。
④建物の状況
新築であれば建物も新しく問題はないでしょう。間取りも最近の賃貸状況に応じた造りになっています。
問題は中古物件です。中古アパートは価格が安いのも魅力のひとつですが、その分建物の状況次第では、購入後の修繕で結構費用がかかったりします。
また、間取りを見てみるとやはり古い物件であればあるほど、昔の造りになっています。
利回りだけにとらわれずに建物の状況もよく確認しましょう。
アパート経営をする際の物件選びは特に以上の４点を注意してみて下さい。
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